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Cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione

Cambio destinazione uso ufficio

Il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione prevede la richiesta di specifiche autorizzazioni e, soprattutto, presuppone la variazione catastale.

In ambito urbanistico, con l’espressione “destinazione d’uso” si fa riferimento all’insieme di finalità e modalità di utilizzo di un edificio. Non è detto, però, che sia sempre possibile trasformare un ufficio in una struttura abitabile.

Ovviamente, in assenza dei titoli autorizzativi del caso, si infrange la legge e si va incontro a un vero e proprio reato, cioè l’abuso edilizio. Per accertarsi della fattibilità di un cambio di destinazione d’uso, è necessario fare riferimento alle norme locali, valutando se le Norme di Attuazione del P.R.G., cioè il Piano Regolatore Generale del Comune, lo permettono per l’area in cui l’edificio è situato. In altre parole, non è possibile stabilire una regola generale, visto che la situazione cambia di caso in caso.

Dopo avere verificato che il Piano Regolatore locale ammetta la possibilità di un cambio di destinazione, è bene valutare se tale operazione comporterà delle opere edilizie da apportare. Chiaramente, nel caso in cui un ufficio debba essere trasformato in un’abitazione, non si potrà fare a meno di realizzare, per esempio, una cucina, con gli allacci del gas relativi.

Per effettuare delle modifiche distributive o strutturali come quelle rese necessarie dal passaggio da un ufficio a un’abitazione è indispensabile presentare la richiesta per un permesso di costruire. Potrebbe verificarsi la possibilità che il cambiamento sia oneroso: in altre parole, per gli oneri di urbanizzazione potrebbe essere richiesto il pagamento di un contributo. Anche in questo caso non esiste una norma universale e l’obbligo varia in funzione della normativa regionale con cui si ha a che fare.

Il decreto Sblocca Italia, cioè il numero 133 del 12 settembre del 2014, ha introdotto diverse semplificazioni in edilizia, con il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. In particolare, l’articolo 23-ter del DPR 380/01, cioè il Testo Unico per l’Edilizia, suddivide in quattro categorie le destinazioni d’uso: rurale, commerciale, produttiva e direzionale, residenziale e turistico-ricettiva. Un cambio d’uso urbanisticamente rilevante è quello che implica il passaggio da una categoria a un’altra, anche in assenza di opere edilizie.

Oltre che degli obblighi dal punto di vista urbanistico, poi, il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione presuppone degli adempimenti anche sul piano catastale. Dopo avere ottenuto il titolo autorizzativo per l’esecuzione dei lavori – se necessari -, infatti, è indispensabile presentare all’ex Ufficio dell’Agenzia del Territorio competente una dichiarazione di variazione d’uso catastale. Essa è indispensabile poiché, nel momento in cui viene a mutare la categoria edilizia, anche la rendita catastale cambia, così come i parametri relativi per il calcolo delle imposte come la Tasi, la Tari, l’Imu, e così via. Prima di cambiare la destinazione di un immobile e la categoria catastale è sempre obbligatorio richiedere la variazione urbanistica.

Insomma, sono molti gli obblighi che occorre tenere a mente per il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione: vale la pena di accertarsi se sia il caso di procedere.

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Commenti

  1. Claudio

    Buongiorno,
    ottimo articolo ma, se possibile, vorrei “semplificarlo” in base alla mia esigenza.

    Risiedo nel comune di Aversa (CE) e due anni fa in un palazzo in fase di costruzione dove sono 8 unità abitative e 2 uffici ho acquistato uno dei due uffici.

    Già durante i lavori feci mettere in una stanza un ulteriore attacco di acqua e gas perchè sapevo che prima o poi lo avrei trasformato in abitazione. Ho l’alloggiamento e gli attacchi per la caldaia.

    Quel momento è arrivato e mi occorre passare questo ufficio ad abitazione. Non devo fare nessun lavoro poichè l’appartamento è gia nato sia come ufficio che come casa.

    Da dove comincio? Dal consultare il piano regolatore del mio comune?

  2. maria dolores dessì

    Mia madre Gabriela Madeddu, vorrebbe cambiare la destinazione d’uso di un locale precedentemente adibito a negozio, in abitazione, il locale era costruito nel 1950 circa, è situato in comune di Iglesias, sez L, fog 1, part 78,sub 1 , cat C/1 via Fontana n 2, superfice 26 m, il locale è arieggiato ed ha requisiti per abitabilità, anche quando era adibito ad attività commerciale quale il costo della modifica catastale???

  3. giovanna corio

    s ex un appartamento vengono pagati gli oneri x cambio
    destinazione (ufficio) e poi lo stesso ritorna abitazione
    bisogna pagare ancora (senza opere murarie)
    grazie